住宅型有料老人ホームとサ高住の違い：契約・介護・費用を表で比較

住宅型有料老人ホームとサ高住の違いとは、住宅型有料老人ホームが老人福祉法にもとづいて食事・家事・健康管理などのサービスを提供する住まいとして届け出るのに対し、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は高齢者の居住の安定確保に関する法律にもとづいて、少なくとも安否確認と生活相談の付いた住宅として都道府県等に登録する点にある（厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」、国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅」2026年、出典3・出典4）。ただし、サ高住の約 96% は食事の提供などを行うため有料老人ホームにも該当し、両者は介護を外部の介護保険サービスで受ける点で共通する（厚生労働省 社会保障審議会介護給付費分科会 第262回 資料2、2026年、出典1）。

「住宅型とサ高住は、何が違うのか」「どちらを選べば、介護が重くなっても困らないのか」。親の住まいを探し始めた家族から、よく出る質問です。パンフレットを並べても、どちらも個室で、食事が出て、介護は外部の事業所から受ける、と書かれていることが多く、違いが見えにくいのは自然なことです。

この記事では、両者の違いを「根拠の法律と基準」「入居者の実態」「費用の決まり方」「介護・医療の受け方」「契約と退去」の順に、厚生労働省・国土交通省の資料と国の調査の数字で整理し、静岡市の単価で計算例を示します。金額はすべて目安で、正確な額は各住まいの重要事項説明書と、ケアマネジャーの試算で確認してください。

住宅型有料老人ホームとサ高住の違いとは：根拠の法律と、住まいの基準

結論：違いの出発点は、根拠の法律です。住宅型有料老人ホームは老人福祉法の「有料老人ホーム」として自治体に届け出る施設で、サ高住は高齢者の居住の安定確保に関する法律の「登録住宅」です。理由：届出か登録かによって、居室の広さ、提供が求められるサービス、契約のルールの基準が別々に決まっているためです（出典3・出典4・出典5）。

ここで押さえておきたいのが、サ高住の多くは有料老人ホームでもあることです。2024年6月30日時点のサ高住 8,301 棟・287,687 戸のうち、有料老人ホームに該当するものは約 96% でした（出典1）。食事の提供などのサービスを行うと有料老人ホームに当たるためで、サ高住の 96.4% が食事を提供しています（2024年8月末時点、出典7）。サ高住の登録を受けた有料老人ホームには、指導指針の立地・設備などの規定ではなく、サ高住の登録基準が当てはまります（指導指針 2(10)、出典3）。つまり、実際に比べるときの違いは「看板の名前」より、居室の広さ、常駐の体制、契約の形、月額の内訳に表れます。

介護付と住宅型の違い（特定施設の指定の有無）は 介護付と住宅型の有料老人ホームの違い で説明しています。この記事は、介護を外部で受ける 2 つの住まいの比較に絞ります。

入居する人の違い：入居条件と、国の調査で見る要介護度（判断表）

サ高住の入居者は、60 歳以上の人か要介護・要支援の認定を受けた人の単身世帯、またはその人と、配偶者・60 歳以上の親族・認定を受けた親族などの同居者の世帯です（登録基準、出典5）。住宅型有料老人ホームには、法律で決まった年齢や要介護度の条件はなく、条件は施設ごとの入居契約で決まります。

実際の入居者を国の 2025年の調査で比べると、住宅型のほうが介護の必要な人の割合が高くなっています（厚生労働省老健局「有料老人ホームの現状と課題について」2026年、出典2）。

サ高住は、比較的元気なうちに住み替え、生活の自由度を保ちながら安否確認と相談を受ける使い方が多く、住宅型は、介護が必要になってから、食事と見守りの付いた住まいと外部の介護を組み合わせる使い方が多い、という傾向が数字に表れています。ただし、どちらも個々の住まいで体制が大きく違うため、傾向は目安です。

どちらを中心に探すかは、次の 3 つの問いで見当をつけられます。

費用の決まり方：月額の内訳と、介護保険の自己負担（計算例 2 つ）

住宅型もサ高住も、費用は「入居時の費用（敷金・前払金）」「毎月の住まいの費用（家賃・管理費や共益費・食費・光熱水費・安否確認や生活相談のサービス費）」「介護保険の自己負担」「医療や日用品の費用」の 4 つに分かれます。サ高住では、状況把握と生活相談のサービス費を家賃・共益費とは別の名目にしていることが多いため、月額を比べるときは名目ではなく合計で並べます。

サ高住の住戸は、25平方メートル未満が 79.0%（うち 18平方メートル以上 20平方メートル未満が 65.3%）、平均 21.9平方メートルです（2024年8月末時点、出典7）。住宅型の基準は 13平方メートル以上なので（出典3）、同じ地域なら、住戸が広い分だけサ高住の家賃が高くなりやすいと考えられます。国の調査で、10万円未満の割合が住宅型 24.4%、サ高住 4.0% と開きがあるのは、この広さの違いが一因とみられます（出典2）。

介護保険の自己負担は、特定施設の指定がなければ、どちらも「使ったサービスの単位数×1単位の単価×負担割合」で、計算の仕組みは同じです。併設や同じ建物の訪問介護事業所から受ける場合は、基本単位数の 10%（同じ建物の利用者が 1 か月 50 人以上なら 15%、一定の場合 12%）が減算されます（厚生労働省 介護給付費分科会 第259回 資料1、2026年、出典9）。1 か月に介護保険で使える単位数には要介護度ごとの上限があり、要介護2 で 19,705単位です（鹿児島市「介護保険サービスの利用限度額について知りたい。」2024年、出典11）。

計算例 1（静岡市。要介護2、1割負担、訪問介護を併設事業所から受け 10%減算、1 か月 30 日）
毎朝の身体介護 20分以上30分未満を毎日：244単位×30回＝7,320単位。生活援助 45分以上を週 2 回：220単位×8回＝1,760単位。合計 9,080単位、10%減算で 8,172単位（出典9）。静岡市は 6級地で、訪問介護の 1単位は 10.42円です（厚生労働省 介護給付費分科会 第262回 資料3、2026年、出典10）。8,172単位×10.42円＝約 85,152円、1割負担で月 約 8,515円が目安です（減算がなければ 約 9,461円）。この自己負担は、住宅型でもサ高住でも同じ計算です。住まいの月額を国の調査で最多の価格帯（住宅型 10〜12万円未満、サ高住 12〜14万円未満、出典2）の中央の 11万円・13万円と置くと（国の平均額ではなく、説明のための例です）、合計は住宅型で約 11.9万円、サ高住で約 13.9万円の例になります。差は住まいの費用の差で、介護の費用の差ではありません。

計算例 2（同じ人が、特定施設の指定のある住まい（介護付）に入る場合）
特定施設の指定のあるサ高住や介護付有料老人ホームでは、介護の費用は要介護度ごとの 1 日の定額です。要介護2 は 1 日 609単位で（厚生労働省 介護サービス情報公表システム、出典12）、30 日で 18,270単位。静岡市の特定施設入居者生活介護の単価は 10.27円（6級地で、人件費割合 45% のサービスの単価。出典10）なので、約 187,633円、1割負担で月 約 18,763円が目安です。計算例 1 の外部サービスの組み方（月 約 8,515円）なら外部で受けるほうが低く、要介護2 の上限 19,705単位まで外部のサービスを使うと 19,705単位×10.42円＝約 205,326円、1割負担で 約 20,533円となり、定額を上回ります（出典10・出典11。加算・時間帯の割増は含めない）。介護の量が少ないうちは外部、多くなると定額、というのが比べ方の基本です。

1 か月の介護保険の自己負担が上限を超えた分は、高額介護サービス費として払い戻されます。特別養護老人ホームなどにある居住費・食費の軽減（補足給付）は、住宅型にもサ高住にもありません。住宅型の月額の内訳と、要介護度別の計算例は 住宅型有料老人ホームの月額費用 にまとめています。

医療保険と介護保険：介護・医療の受け方と、併設事業所の使い方

住宅型もサ高住も、特定施設の指定がなければ、介護は介護保険の居宅サービス（訪問介護・通所介護・福祉用具貸与・訪問看護など）を、入居者が事業所と契約して受けます。ケアプランを作るケアマネジャーも、入居者が居宅介護支援事業所から選びます。医療は、訪問診療・通院が医療保険の自己負担（1〜3割）で、訪問看護は主治医の指示書により介護保険または医療保険です。訪問マッサージは、医師の同意のもとで健康保険（療養費）を使って受けられます。

国の資料では、住宅型の 79.6% が併設・隣接の介護サービス事業所ありと回答し（出典2）、併設・隣接の介護・医療サービス事業所があるサ高住は 83.4% です（出典1）。併設事業所があると、移動の時間がかからず、急な依頼にも応じてもらいやすい一方、同じ建物の利用者が多いと「囲い込み」が問題になってきました。2026年6月25日公布の社会福祉法等の一部を改正する法律（令和8年法律第51号）では、中重度等の要介護者を入居させる有料老人ホームに都道府県等への登録制が設けられました。施行日は令和9年4月1日が原則ですが改正事項によって異なり、登録制は公布後 2 年以内などに政令で定める日とされています（出典1）。併設事業所の利用は入居者の選択で、ほかの事業所やケアマネジャーを選べるかは、契約前に確かめます。

契約と退去：利用権と賃貸借、前払金の返還、契約解除のルール

契約の形は、サ高住では賃貸借契約が 91.7%（2024年8月末時点、出典7）で、住まいを借りる契約です。住宅型有料老人ホームは、利用権方式・建物賃貸借方式・終身建物賃貸借方式のいずれかで、重要事項説明書の「居住の権利形態」の欄に書かれています（出典3）。利用権方式は、一般に、居室に住む権利と介護・生活支援などのサービスを受ける権利が一体になった契約と説明されます。どの方式かと、サービスの契約を終えたときに居室の権利がどうなるかを、契約前に確かめます。

前払金（入居一時金・前払家賃）の扱いは、どちらにもルールがあります。

• サ高住：家賃などを前払いで受け取るときは、算定根拠と返還の計算方法を示し、入居後 3 か月以内に解約または死亡で契約が終わったときは日割り分を除いて返還し、保全措置を講じる。工事完了前に敷金や前払金を受け取ってはならない（登録基準、出典5）。
• 住宅型有料老人ホーム：前払金の算定根拠を書面で示し、保全措置を講じ、返還額を契約書に明示する。入居開始前に契約を解除した場合は、受け取った金額を全額返還する（指導指針、出典3）。

介護が重くなったときの退去のルールも、両方にあります。サ高住の登録基準は、入院や心身の状況の変化を理由に、本人の同意なく住戸を変えたり契約を解除したりしてはならないとしています（出典5）。有料老人ホームの指導指針は、事業者からの解除の条件を「信頼関係を著しく害する場合に限るなど入居者の権利を不当に狭めるものとなっていないこと」とし、要介護状態の変化を理由とする住み替えや解除には、医師の意見の聴取、本人または身元引受人等の同意、一定の観察期間を設けることを求めています（出典3）。それでも、医療的な処置が増えたとき、夜間の介助が頻繁になったときに「住まいの体制では対応できない」として住み替えを相談されることはあります。契約書と重要事項説明書の「契約の解除」の欄を、具体的な場面に当てはめて読んでおきます。

見学から入居までの手順と、現場でよくあるつまずき

1. ケアマネジャー（いなければ地域包括支援センター）に相談する：いまの介護の量と、これから増える見通しを整理してもらいます。退院に合わせて住まいを決める場合は、病院の相談員にも入ってもらいます。
2. 候補を同じ項目で並べる：住宅型かサ高住か、特定施設の指定の有無、居室の広さ、月額の合計、前払金の有無、併設事業所、夜間の体制、住み続けられる条件を表にします。
3. 見学する：日中の常駐の体制（サ高住は有資格者などの常駐の時間と場所、出典6）、夜間に誰がいるか、通報装置の位置、食事を選べるかを確かめます。
4. 重要事項説明書を読む：居住の権利形態、月額の内訳、前払金の返還、契約の解除の欄を、契約の前に十分な時間をとって読みます（出典3）。
5. 介護保険の自己負担を試算してもらう：いまの要介護度と、1 段階上がった場合の 2 とおりで、ケアマネジャーに単位数と自己負担を出してもらいます。併設事業所なら減算の区分も聞きます（出典9）。
6. 契約・入居：入居後、ケアプランにもとづいて外部のサービスが始まります。

現場でよくあるつまずき 2 つ

1 つ目は、「サ高住だから自由」「有料老人ホームだから手厚い」と名前で判断することです。サ高住の約 96% は有料老人ホームにも該当し（出典1）、食事も 96.4% が提供しています（出典7）。逆に住宅型でも、夜間の体制は施設ごとに違います。名前ではなく、常駐の時間、夜間の体制、食事の選び方、契約の形で比べてください。

2 つ目は、介護が増えたときの費用と住み続けられる条件を、入居前に確かめていないことです。入居時は外部のサービスを少し使うだけでも、要介護度が上がると自己負担が増え、上限に近づくと全額自己負担の部分が出てきます（出典11）。計算例 2 のように、介護の量が多くなったときは特定施設の定額のほうが見通しを立てやすいこともあります。退院後の住まいの段取りは 退院後の介護の始め方 にまとめています。

静岡県・沖縄県でサ高住と住宅型有料老人ホームを探す（事業所数は公表データから）

静岡県・沖縄県のサービス付き高齢者向け住宅と有料老人ホームの事業所数は、厚生労働省「介護サービス情報公表システム」の公表データをもとに、ゆりの花GUIDE が集計しています。下の表は最新の集計で自動的に更新されます（出典16）。

登録されているサ高住は、国土交通省の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」で、都道府県・市区町村ごとに住戸の面積・家賃・サービスの内容を確かめられます（出典8）。静岡市は、サ高住に登録された有料老人ホームを、そうでない有料老人ホームの一覧とは別に載せています（静岡市、2026年3月9日更新、出典13）。沖縄県も有料老人ホームの情報開示一覧を公表しており、類型を確認できます（出典15）。なお、特定施設の指定のない住まいは、広告に「介護付き」「ケア付き」と表示できません（静岡県「有料老人ホームとは」2026年、出典14）。

費用を比べるときは、地域区分の単価の違いも見ておきます。訪問介護の 1単位は、静岡市（6級地）で 10.42円、沖縄県内（その他）で 10.00円です（出典10）。都道府県別の件数はデータページ（サービス付き高齢者向け住宅の事業所数、有料老人ホームの事業所数）で、地域ごとの住まいは サービス付き高齢者向け住宅を探す、有料老人ホームを探す から確認できます。

まとめ（判断の要点 3 つ）と、静岡市葵区羽鳥の例

1. 住宅型は老人福祉法の届出（個室 13平方メートル以上）、サ高住は高齢者住まい法の登録（原則 25平方メートル以上、安否確認と生活相談が必須）。ただしサ高住の約 96% は有料老人ホームにも該当し、介護はどちらも外部の介護保険サービスで受ける（出典1・出典3・出典5）。
2. 入居者は住宅型のほうが介護の必要な人が多く（要介護3〜5 は住宅型 56.0%、サ高住 32.6%）、月額の価格帯は住宅型が 10〜12万円未満、サ高住が 12〜14万円未満で最多（2025年、出典2）。介護保険の自己負担の計算は同じで、差は主に住まいの費用。
3. 名前ではなく、居室の広さ、常駐と夜間の体制、契約の形（利用権か賃貸借か）、前払金の返還、住み続けられる条件で比べる。介護の量が多いなら、特定施設の定額とも比べる（出典3・出典5・出典12）。

住宅型有料老人ホームの例として、ゆりの花GUIDE を運営するゆりの花グループ（株式会社ゆりの花）が静岡市葵区羽鳥で運営する「はとり葵ガーデン」があります。サ高住ではなく住宅型有料老人ホームです。

次に読む記事：介護付と住宅型の有料老人ホームの違い。費用とサ高住・特養との比較、住宅型有料老人ホームの月額費用：内訳と介護保険の自己負担の計算例。

この記事は、介護報酬の改定、有料老人ホームの登録制の政令・施行日、国の集計（棟数・入居者・価格帯）の更新があったときに更新します。次回の確認予定は 2027年4月です。